Antrag 74/II/2018 Schlupflöcher stopfen – Milieuschutz stärken!

Status:
Erledigt

Wir fordern die SPD-Bundestagsfraktion und die sozialdemokratischen Mitglieder der Bundesregierung dazu auf, sich für eine Reform des Baugesetzbuches einzusetzen, mit der der Milieuschutz als Instrument der Stadtentwicklungspolitik wie folgt gestärkt wird:

1. Das gemeindliche Vorkaufsrecht im Milieuschutz wird auf Wohnungs- und Teileigentum ausgedehnt.

2. Der Anspruch von Eigentümer*innen, auch im Milieuschutzgebiet Mietwohnungen in Eigentumswohnung umzuwandeln, wenn das Wohnungseigentum danach für sieben Jahre nur den Mieter*innen zum Kauf angeboten wird (§ 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB), wird ersatzlos gestrichen.

3. Es wird gesetzlich klargestellt, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet auch in Fällen von sog. “Share Deals” gilt, wenn die juristische Person, deren Anteile veräußert werden, außer Grundstücken (bzw. Wohnungseigentum) kein nennenswertes Vermögen hat und abgesehen von der Verwaltung von Grundstücken auch keine erhebliche Geschäftstätigkeit entfaltet. Wenn jemand mehr als 50 % der Anteile an einer solchen juristischen Person erwirbt, greift das Vorkaufsrecht.

4. Die Möglichkeit der Preislimitierung bei der Ausübung des Vorkaufsrechts wird dahingehend verschärft, dass der Vorkaufspreis in jedem Fall auf Basis des gegenwärtigen Ertragswertes des Kaufobjektes berechnet und nach oben hin begrenzt wird.

5. Die Zwei-Monats-Frist, binnen derer die öffentliche Hand Vorkaufsfälle prüfen und über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden muss (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB), wird verlängert.

Begründung:
Die Aufstellung von sozialen Erhaltungssatzungen bzw -verordnungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (“Milieuschutzgebiete”) zählt nach geltender Rechtslage zu den wichtigsten Instrumenten der Kommunen, um auf eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung hinzuwirken. Die Anwendungspraxis hat jedoch Schwachstellen der einschlägigen gesetzlichen Regelungen aufgezeigt, die der Bundesgesetzgeber durch eine Änderung des Baugesetzbuches (BauGB) dringend ausbessern muss. Dazu im Einzelnen:   Forderung Nr. 1: Wenn innerhalb eines Milieuschutzgebietes ein Grundstück verkauft wird, kommt der öffentlichen Hand (in Berlin: dem Bezirk) das Recht zu, das Grundstück anstatt des eigentlichen Käufers für sich oder einen Dritten (z.B. eine städtische Wohnungsbaugesellschaft oder eine Genossenschaft) zu erwerben, wenn durch den Eigentümerwechsel eine bauliche Aufwertung der Immobilie zu befürchten ist, die zur Verdrängung der Mieterschaft führt (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB). Dieses Vorkaufsrecht besteht gem. § 24 Abs. 2 BauGB jedoch nicht​, wenn keine vollständigen Grundstücke, sondern lediglich Eigentumswohnungen (“Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz”) übertragen werden sollen. Diese Ausnahme ist sachlich nicht gerechtfertigt, weil gerade Eigentumswohnungen sich in den Ballungsräumen zu einem bequem vermarktbaren Anlageprodukt entwickelt haben und zu spekulativen Preisübertreibungen auf dem Immobilienmarkt beitragen. Der damit einhergehende Verdrängungsdruck läuft dem Milieuschutzgedanken eklatant zuwider, so dass die Ausnahmeregelung des § 24 Abs. 2 BauGB jedenfalls für den Milieuschutzbereich zu streichen ist (vgl. dafür schon Bundestagsdrucksache 17/13272, S. 9).   Forderung Nr. 2: Innerhalb eines Milieuschutzgebietes dürfen Mietwohnungen grundsätzlich nur mit behördlicher Genehmigung in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, wenn im jeweiligen Bundesland eine sog. Umwandlungsverordnung i.S.v. § 172 Abs. 1 Satz 3 BauGB existiert. Der Berliner Senat hat eine solche Verordnung beispielsweise erlassen (online abrufbar unter http://t1p.de/634m), um der grassierenden Umwandlungsspekulation in der Stadt Einhalt zu gebieten, so dass in Berliner Milieuschutzgebieten ohne Genehmigung des jeweiligen Bezirks eigentlich keine Umwandlungen in Eigentumswohnungen stattfinden dürfen. Allerdings enthält das Baugesetzbuch eine entscheidende Lücke: Nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB haben Eigentümer*innen ausnahmsweise einen Anspruch darauf, auch im Milieuschutzgebiet eine Genehmigung zur Umwandlung Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu erhalten, wenn das Wohnungseigentum nach der Umwandlung für sieben Jahre nur den Mieter*innen zum Kauf angeboten wird. Diese nach intensiver Lobbyarbeit der Eigentümer*innenverbände in das Gesetz gelangte Ausnahmeregelung höhlt den Schutz von Mieter*innen mit niedrigen und mittleren Einkommen, die vom Milieuschutz profitieren sollen, vollständig aus, weil diese Menschen regelmäßig nicht in der Lage sein werden, binnen sieben Jahren genug Kapital für den Wohnungskauf aufzubringen. Die Vorschrift ist daher sofort ersatzlos zu streichen.   Forderung Nr. 3: Zum Teil wird die Auffassung vertreten, wonach das Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebieten nicht ​greifen soll, wenn ein Grundstück in das Vermögen einer juristischen Person eingebracht wird und in der Folge zwar nicht das Grundstück selbst, aber die Anteile an der juristischen Person verkauft werden (sog. “Share-Deal”​; siehe in diesem Sinne etwa Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch 13. Auflage 2016, § 24 Rn. 16; auch im “Konzept für die Nutzung von Vorkaufsrechten nach dem Baugesetzbuch in Berlin” des Berliner Senats [online abrufbar unter http://t1p.de/kwd7] heißt es auf S. 11 apodiktisch: “Bei der Übertragung der Anteile handelt es sich nicht um einen Grundstücksverkauf, der unter das Vorkaufsrecht fallen würde, sondern um den Verkauf einer Gesellschaft, zu deren Vermögen das fragliche Grundstück gehört. Daher ist das Vorkaufsrecht nicht anwendbar.”). Diese Rechtsauffassung ist jedenfalls in Fällen, in denen die juristische Person, deren Anteile veräußert werden, außer dem Grundstück kein nennenswertes Vermögen oder einen eigenständigen Geschäftsbetrieb unterhält und somit nur eine “Hülle” für die Grundstücksübertragung bildet, kaum vertretbar; denn in solchen Konstellationen liegt offenkundig eine rechtsmissbräuchliche Gestaltung zur Umgehung des Milieuschutzes ​vor. Zu dieser Einschätzung ist auch der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages in einem Gutachten zum Thema “Das gemeindliche Vorkaufsrecht bei Unternehmenskäufen” (Az.: WD 7 - 3000 - 073/17, online abrufbar unter http://t1p.de/rb3f) gekommen, wo es wörtlich heißt: “Veräußerungsverträge, die ausschließlich den Zweck haben, das gemeindliche Vorkaufsrecht zu vereiteln, dürften nach diesen Maßstäben als Umgehungsgeschäft zu bewerten sein und somit ein Vorkaufsrecht der Gemeinde auslösen.” (S. 7 des Gutachtens; mit gleicher Stoßrichtung Grziwotz, in: BeckOK BauGB, 41. Edition Stand: 01.05.2018, § 28 Rn. 8; vgl. ferner OLG Düsseldorf NJW-RR 2011, 307, 308). Diese zutreffende Rechtsauffassung muss vom Bundesgesetzgeber zu Klarstellungzwecken in das BauGB aufgenommen werden.   Forderung Nr. 4: Wenn die Gemeinde (in Berlin: der Bezirk) ihr Vorkaufsrecht in einem Milieuschutzgebiet ausübt und keine Abwendungsvereinbarung geschlossen wird, kommt zwischen öffentlicher Hand und Verkäufer*in ein Kaufvertrag zustande, der dieselben Konditionen hat wie der ursprüngliche Kaufvertrag zwischen Käufer*in und Verkäufer*in. Das kann zur Folge haben, dass die öffentliche Hand verpflichtet ist, einen Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert zu zahlen, und die Preisspirale für Grund und Boden so noch selbst antreibt. Um dies zu vermeiden, ermöglicht § 28 Abs. 3 BauGB, den Kaufpreis ​für das Vorkaufsobjekt herabzusetzen​, wenn der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert deutlich überschreitet. Wann ein Kaufpreis den Verkehrswert in diesem Sinne “deutlich” überschreitet und die Preislimitierung greift, ist gesetzlich nicht eindeutig festgelegt. Diskutiert werden Überschreitungen zwischen 20 bis 30 % (siehe Grziwotz, in: BeckOK BauGB, 41. Edition Stand: 01.05.2018, § 28 Rn. 29 m.w.N.) Vor dem Hintergrund dieser Unsicherheiten ist § 28 Abs. 3 BauGB dahingehend zu verschärfen, dass der Vorkaufspreis in jedem Fall auf den Verkehrswert der Immobilie beschränkt wird. Dabei ist auch präzisierend festzulegen, dass der Verkehrswert stets nach dem Ertragswert des Kaufobjektes zu bestimmen ist, wobei als Berechnungsgrundlage die zum Vorkaufszeitpunkt erzielten Miet- und Pachteinnahmen zu Grunde gelegt werden müssen. Nur so ist annähernd sichergestellt, dass das jeweilige Objekt nach dem Vorkauf sozialverträglich bewirtschaftet werden kann.   Forderung Nr. 5: Die vorkaufsberechtigte Gemeinde (in Berlin: der Bezirk) hat gem. § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB nur zwei Monate Zeit, um zu prüfen, ob die Voraussetzungen für einen Vorkauf vorliegen und ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. Angesichts personeller Engpässe in den zuständigen Behörden und schwieriger Abstimmungsprozesse, die insbesondere beim Vorkauf zu Gunsten Dritter (z.B. städtische Wohnungsbaugesellschaften, Mieter*innengemeinschaften, Genossenschaften etc.) erforderlich werden, hat sich diese Frist in der Praxis als zu kurz erwiesen und ist entsprechend deutlich zu verlängern.
Empfehlung der Antragskommission:
Erledigt bei Annahme der Neufassung der AK 60.1/II/2018 (Konsens)